Congelamiento de arriendos vuelve al debate político: alcances y riesgos para el mercado inmobiliario chileno
La diputada Gael Yeomans reabrió la discusión sobre limitar el precio de los arriendos en Chile, tomando como referencia experiencias internacionales. La propuesta busca aliviar el costo habitacional de las familias, pero también genera advertencias sobre una posible reducción de la oferta de viviendas.
El precio de los arriendos regresó al centro del debate político chileno. Esta vez fue la diputada Gael Yeomans, jefa de la bancada del Frente Amplio y candidata a presidir esa colectividad, quien planteó la posibilidad de congelar los valores de las propiedades destinadas al alquiler.
La parlamentaria sostuvo que Chile podría analizar una medida similar a la anunciada para ciertos departamentos regulados de Nueva York. Su planteamiento apunta a entregar una respuesta de corto plazo a las familias que destinan una parte importante de sus ingresos al pago mensual de una vivienda.
Por ahora, es importante precisar algo: no se trata de una ley vigente ni de una decisión adoptada por el Gobierno. La idea forma parte de una discusión política que ha reaparecido en medio de las elecciones internas del Frente Amplio.
Una propuesta que ya había sido planteada
La posibilidad de intervenir el precio de los arriendos no es completamente nueva dentro del oficialismo.
Según la información publicada por Emol, los senadores Beatriz Sánchez y Diego Ibáñez habían presentado anteriormente una propuesta que contemplaba congelar el valor nominal de los contratos de arriendo existentes durante cinco años. El objetivo declarado era evitar alzas consideradas injustificadas y entregar mayor certeza financiera a los arrendatarios.
La iniciativa también consideraba establecer precios máximos por metro cuadrado, diferenciados según la ubicación y el tipo de inmueble.
Yeomans justificó la discusión señalando que actualmente conviven varios problemas: proyectos inmobiliarios con unidades sin vender, propietarios de clase media presionados por dividendos expresados en UF y arrendatarios que enfrentan pagos mensuales cada vez más difíciles de sostener.
Desde esa perspectiva, la regulación sería parte de una política habitacional más amplia y no solamente una intervención aislada sobre los contratos.
Las experiencias internacionales
Uno de los principales referentes mencionados en el debate es Nueva York. Allí, el organismo encargado de regular cerca de un millón de viviendas decidió congelar temporalmente los arriendos de determinados contratos a partir de octubre. La regulación alcanza a una parte específica del parque habitacional y no a la totalidad de las viviendas de la ciudad.
La experiencia alemana también aparece en la discusión. En zonas consideradas tensionadas, Alemania estableció restricciones para impedir que los nuevos contratos superaran ampliamente el valor de propiedades comparables ubicadas en el mismo sector.
Sin embargo, el intento realizado en Berlín tuvo un desenlace distinto. Una normativa local que congelaba los precios de alrededor de 1,5 millones de viviendas fue anulada en 2021 por el Tribunal Constitucional Federal, debido a que la autoridad regional no tenía competencia para dictarla. De acuerdo con los antecedentes recogidos por Emol, durante su aplicación también se observó una disminución de la oferta regulada y un aumento en los precios de las viviendas que quedaron fuera del control.
España, por su parte, ha discutido congelamientos temporales y límites a las actualizaciones anuales. Estas propuestas han encontrado resistencia política y críticas de propietarios, quienes advierten que los costos de mantención y la inflación no desaparecen cuando se limita el ingreso recibido por el arriendo.
Los ejemplos internacionales muestran, por tanto, resultados dispares. Las regulaciones pueden entregar alivio inmediato a algunos arrendatarios, pero su diseño, cobertura y duración terminan siendo decisivos.
Las advertencias desde el sector inmobiliario
Las principales críticas se concentran en el efecto que un congelamiento prolongado podría producir sobre la oferta de viviendas.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señaló que fijar artificialmente el precio de los arriendos puede disminuir los incentivos para invertir en propiedades destinadas a renta. En su análisis, una menor rentabilidad podría llevar a algunos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado o a reducir los recursos destinados a su conservación.
También advirtió sobre el riesgo de que surjan cobros informales o pagos adicionales fuera de contrato cuando el precio regulado se distancia demasiado de las condiciones reales del mercado.
Parlamentarios de oposición plantearon reparos similares. Sus cuestionamientos apuntan a que congelar precios no aumenta por sí solo el número de viviendas disponibles y que, si la oferta disminuye, los arrendatarios podrían terminar enfrentando mayores dificultades para encontrar una propiedad.
La mirada de Daniel Garcia Home
Desde la perspectiva de Daniel Garcia Home, el debate debe considerar simultáneamente la realidad de quienes arriendan y la situación de los pequeños propietarios.
Muchas viviendas ofrecidas en alquiler pertenecen a familias que compraron un departamento como forma de ahorro o para complementar sus ingresos. Esos propietarios deben continuar pagando dividendos, contribuciones, seguros, gastos de mantención y reparaciones, incluso cuando el valor del contrato se mantenga congelado.
Al mismo tiempo, no se puede desconocer la presión que enfrentan los arrendatarios. Para numerosos hogares, el pago mensual de la vivienda se ha convertido en uno de los compromisos más difíciles de administrar.
Por eso, cualquier eventual regulación necesitaría reglas claras, información territorial y una evaluación precisa de sus consecuencias. No es lo mismo intervenir temporalmente un segmento específico de viviendas que congelar de manera general todos los contratos del país.
Una política mal diseñada podría entregar alivio durante los primeros meses, pero provocar después una menor disponibilidad de propiedades. Y cuando existen menos alternativas, quienes más sufren suelen ser las familias con ingresos variables, trabajadores independientes, jóvenes y personas que no cumplen con todos los requisitos exigidos por los arrendadores.
Un debate que recién comienza
La propuesta reabierta por Gael Yeomans instala una discusión relevante sobre el acceso a la vivienda y el funcionamiento del mercado de arriendos en Chile.
Hasta ahora, se trata de una idea política y no de una norma aprobada. Para avanzar hacia una medida concreta sería necesario definir qué viviendas quedarían reguladas, durante cuánto tiempo, cómo se calcularían los valores máximos y qué mecanismos protegerían tanto a arrendatarios como a propietarios.
El desafío consiste en evitar dos extremos: que el precio de la vivienda quede fuera del alcance de las familias y que una regulación excesivamente rígida termine reduciendo la oferta disponible.usa letra fuerte y colorida
Ese equilibrio será el verdadero centro de la discusión.
Fuente informativa: Emol, 5 de agosto de 2026.