Los créditos hipotecarios están en su nivel más bajo en 13 años: ¿qué significa esto para quien quiere comprar o vender?

Hay una noticia que salió estos días y que, si te mueves en el mundo inmobiliario, no puedes pasar por alto. Según cifras de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), entre enero y marzo de este año se registraron 10.953 operaciones de crédito hipotecario en la banca. Eso es una caída de 10,7% respecto al trimestre anterior y de 37,9% comparado con el mismo período de 2025. En simple: es el peor arranque de año para el crédito hipotecario desde que existen registros comparables, hace 13 años.

Y lo curioso —lo que realmente llama la atención— es que esto pasa justo cuando las tasas de interés están más bajas. El Banco Central informó que la tasa hipotecaria promedio llegó a 3,96% en mayo, la cifra más baja desde noviembre de 2021. Entonces la pregunta obvia es: si el crédito está más barato, ¿por qué se compra menos?

El problema no es la tasa, es el bolsillo

Acá viene lo interesante. Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), lo explicó así: la caída en los créditos es consistente con una tendencia que se viene arrastrando hace varios años. Las tasas más bajas son una buena noticia, pero no alcanzan para compensar otros factores que están golpeando la capacidad de compra de las familias, como la informalidad laboral, la baja inversión y el estancamiento en la venta de proyectos.

Ignacio Aravena, investigador de Fundación Piensa y subdirector del Máster en Economía y Finanzas Inmobiliarias de la London School of Economics, va todavía más al fondo del asunto: dice que esta caída responde a elementos estructurales, más que a las condiciones de crédito por sí solas. Y da un dato que vale la pena repetir dos veces: desde 2020, los ingresos de las familias han subido cerca de un 14% en términos reales, mientras que el valor de las viviendas lo ha hecho en torno a un 54%. Ahí está el nudo. Las casas se encarecieron mucho más rápido de lo que crecieron los sueldos, y ese desfase pesa más que cualquier rebaja de tasa.

Lo que pasa con las viviendas usadas

Felipe García, director de Conosur Tinsa by Accumin, apunta a otro fenómeno: la menor actividad en el mercado de viviendas usadas ha frenado la recuperación general. Los incentivos públicos y el mayor dinamismo comercial se están concentrando, principalmente, en viviendas nuevas. Eso deja a los departamentos y casas usadas rezagados, y ahí también entra otro dato relevante: en el mercado de departamentos de la Región Metropolitana, la tasa de desistimientos sobre ventas subió de 14,9% a 18,9% en abril, según Toctoc. Es decir, más gente que firmaba promesa de compra y después se echaba para atrás.

El subsidio a la tasa, un salvavidas parcial

Alfredo Echavarría, de la ABIF, sostiene que el subsidio a la tasa hipotecaria ha impulsado al sector desde el segundo semestre de 2025. Según el último informe, al 22 de mayo, la banca había recibido 85.819 solicitudes elegibles, de las cuales 47.569 contaban con aprobación comercial y 26.371 ya estaban efectivamente cursadas. Ayuda, pero no resuelve el fondo del problema, porque los bancos, por regulación, no prestan más del 80% del valor de la vivienda, y ese pie sigue siendo la gran barrera para muchas familias.

Mi visión como corredor

Llevo más de 26 años en este rubro y, honestamente, estas cifras no me sorprenden del todo. Lo que veo día a día en terreno confirma lo que dicen los números: la tasa bajó, sí, pero eso no le sirve de nada a una familia si no le alcanza para el pie, o si su sueldo no ha subido al ritmo que subieron las propiedades.

Ahora, ¿esto significa que no es buen momento para comprar o vender? Todo lo contrario. Un mercado con menos operaciones, tasas más bajas y un stock de viviendas para entrega inmediata que le preocupa a las inmobiliarias por su costo de mantención, es justamente el escenario donde aparecen las mejores oportunidades de negociación. Los vendedores están más flexibles y los bancos, con la exención del IVA a la vivienda que se discute por 12 meses, podrían destrabar aún más operaciones.

Mi consejo, como siempre: si estás pensando en comprar, este es el momento de asesorarte bien, revisar tu capacidad de pago real y no quedarte solo mirando la tasa. Y si estás pensando en vender, hoy más que nunca se necesita una estrategia comercial sólida, porque el comprador que hay en el mercado está mucho más informado y exigente que antes.

Fuente: El Mercurio, nota de Marco Gutiérrez V.