Gastos comunes cambian el mapa inmobiliario: Providencia supera a Las Condes y se acerca a las comunas más caras
Durante años, el valor de los gastos comunes pareció avanzar de la mano con el precio y la plusvalía de las propiedades. Los departamentos ubicados en comunas de mayor valorización solían registrar también los cobros mensuales más elevados. Esa relación, sin embargo, comienza a mostrar cambios.
Un análisis de Millacero e Impulsa Gestión señala que Providencia alcanzó un gasto común promedio de $170.432 mensuales por departamento, superando los $151.578 registrados en Las Condes. Con este resultado, Providencia se aproxima al grupo de comunas con mayores costos de administración residencial de la Región Metropolitana.
El ranking continúa encabezado por Vitacura, con un promedio mensual de $246.992 por departamento. En segundo lugar aparece Chicureo —considerado de manera independiente del resto de Colina— con $187.256, seguido por Lo Barnechea, con $182.414.
Comunidades más pequeñas, mayores costos por vivienda
La explicación no estaría únicamente en la ubicación de los edificios ni en la valorización de sus propiedades. Uno de los factores decisivos es la cantidad de departamentos entre los cuales se distribuyen los costos fijos de cada comunidad.
Conserjería, administración, mantenciones y servicios generales deben financiarse todos los meses. Cuando el edificio tiene pocas unidades, esos gastos se reparten entre un número menor de propietarios, elevando el pago individual.
El estudio indica que un edificio promedio de Providencia cuenta con 55 departamentos, mientras que en Las Condes la cifra sube a 77 unidades. La diferencia aumenta al observar otras comunas: Ñuñoa registra aproximadamente 94 departamentos por edificio; La Florida, 89; Santiago Centro, 133, y Macul, 152.
En edificios con mayor densidad, los mismos costos operacionales pueden distribuirse entre más copropietarios. No necesariamente son edificios más baratos de administrar, pero sí pueden presentar un gasto individual inferior.
Remuneraciones y conserjería concentran buena parte del presupuesto
La operación diaria sigue siendo el principal componente de los gastos comunes. Según los antecedentes incluidos en el análisis, las remuneraciones representan entre un 40% y un 50% del gasto total de una comunidad residencial.
Solo el servicio de conserjería podría explicar cerca del 45% del desembolso mensual, dependiendo de la dotación y de las características del edificio.
A ello se suma el estándar de cada proyecto. Piscinas, gimnasios, jardines, calefacción central, accesos controlados y una mayor presencia de personal requieren mantenciones permanentes. Son servicios valorados por muchos residentes, pero tienen un efecto directo sobre el presupuesto mensual.
Esta combinación permite entender por qué sectores como Vitacura, Lo Barnechea y Chicureo continúan encabezando el ranking.
Costos laborales y mantenciones presionan a las comunidades
El aumento de los gastos comunes también responde a factores económicos que van más allá de la administración de cada edificio.
Nicolás Román, académico de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de los Andes, señala en la publicación que entre un 70% y un 80% de estos gastos corresponde a mano de obra o insumos.
El incremento del sueldo mínimo, la reducción de la jornada laboral de 45 a 42 horas, el aumento del aporte patronal y las presiones inflacionarias han elevado los costos de las comunidades. A esto se agregan contratos de mantención reajustados de acuerdo con el IPC y eventuales aumentos en las tarifas eléctricas.
Por esa razón, los especialistas consultados consideran poco probable una disminución importante de los gastos comunes en el corto plazo.
El gasto común ya influye en la compra y el arriendo
Este cobro mensual dejó de ser un dato secundario dentro de una operación inmobiliaria. Compradores y arrendatarios están observando con mayor atención el costo total de habitar una propiedad, sumando dividendo o arriendo, gastos comunes y servicios.
Nicolás Herrera, gerente general de Inciti, plataforma de inteligencia inmobiliaria de GPS Property, sostiene que algunos propietarios incluso están absorbiendo temporalmente los gastos comunes o incorporándolos dentro del precio del arriendo para facilitar la colocación de sus departamentos.
También comienza a observarse una mayor preferencia por edificios con menos equipamiento y menores costos operacionales. Para los inversionistas, en tanto, el monto de los gastos comunes se ha convertido en un elemento relevante al proyectar la rentabilidad y la capacidad de arrendar una propiedad.
¿Existe espacio para reducirlos?
Aunque las presiones laborales, eléctricas y de mantención dificultan una baja generalizada, una administración más eficiente podría ayudar a contener los cobros.
La automatización de procesos, la incorporación de tecnología, la revisión de contratos y una mejor planificación de las mantenciones aparecen como alternativas para optimizar la operación de los edificios. El margen de reducción dependerá, eso sí, de la realidad financiera y estructural de cada comunidad.
Comentario de Daniel García Home
Como corredor de propiedades, creo que esta información obliga a mirar una vivienda con más detalle antes de comprarla o arrendarla. Ya no basta con conocer el precio, la ubicación o la cantidad de dormitorios. El gasto común puede cambiar de manera importante el presupuesto mensual y, en el caso de una inversión, también puede afectar la facilidad para encontrar arrendatarios.
Un edificio con muchas áreas comunes puede resultar atractivo, claro, pero cada piscina, jardín, gimnasio o acceso controlado necesita personal, mantención y recursos. Por eso recomiendo solicitar los últimos comprobantes de gastos comunes, revisar si existen cuotas extraordinarias y conocer la situación financiera de la comunidad antes de tomar una decisión.
Hoy, una buena elección inmobiliaria no consiste solamente en comprar una propiedad que nos guste. También debe ser una propiedad cuyo costo mensual podamos sostener en el tiempo.